התוכנית החדשה: 10,000 דירות בין רמת השרון לצפון תל אביב

תוכנית של רשות החברות הממשלתיות לשנה הקרובה כוללת את פינוי הקרקעות של חברת פי גלילות לטובת בנייה למגורים. ההנפקות של נתג"ז, תע"א ומקורות נשקלות מחדש עקב התנגדויות מצד משרדי הממשלה

מתחם פי גלילות

מתחם פי גלילותעופר וקנין

חברות ממשלתיות יפנו קרקעות שאינן חיוניות לפעילותן, וימסרו אותן לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לצורך הקמת פרויקטים למגורים; מיזמי תשתיות יוקמו על ידי חברות ממשלתיות; הנפקת התעשייה האווירית (תע"א), נתיבי הגז הטבעי לישראל (נתג"ז) ומקורות תיבחן מחדש; וכל החברות הממשלתיות יחויבו בתרומה לקהילה לפי תוכנית שתוכתב להן ותקדם גם יעדי ממשלה, ובראשם חינוך טכנולוגי – אלה כמה מהתוכניות של רשות החברות הממשלתיות, בראשות יעקב (ינקי) קוינט, לשנה הקרובה.

  1. פינוי קרקעות

רשות החברות גיבשה תוכנית מפורטת הממפה את הקרקעות שמשמשות חברות ממשלתיות, כדי להעביר חלק מהן לרמ"י – לצורך הגדלת מלאי הקרקעות שמיועדות לבנייה למגורים, בהתאם למדיניות שהתווה שר האוצר, משה כחלון. בכלל זה נמצאים שבעה נכסים של חברת פי גלילות, הפועלת בתחום אחסון והפצה של מוצרי דלק, ומוחזקת על ידי המדינה (50%) ומשקיעים פרטיים (50%). כחלק מהמהלך, הרשות מנהלת מגעים מתקדמים לפירוק פי גלילות. הכוונה היא שכל שותף יקבל את חלקו בנכסי החברה, בהתאם לאחזקותיו, וחלקה של המדינה בקרקעות יועבר לרמ"י.

לחברת פי גלילות קרקעות באזור המתוכנן לבנייה בדרום־מערב רמת השרון, ליד מחלף גלילות. לפני כשנה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של תל אביב להפקדה תוכנית להקמת 10,000 דירות במתחם שבין רמת השרון לצפון תל אביב.

המגעים לפירוק החברה מתנהלים כשברקע עתירה לבג"ץ שהגישה פי גלילות לפני כשבועיים, בבקשה לחייב את רמ"י לכבד הסכמי עבר. בעתירה טוענת פי גלילות כי ב-2015 הותר לה לחזור לפעילות אחסון וניפוק דלקים, ולצורך זה היא צריכה קרקע חלופית שהוסכם לפני כ-15 שנה שתקבל ללא מכרז – אבל רמ"י לא מגיבה לפניותיה. בעתירה מבקשת החברה מבג"ץ להורות לרמ"י להקצות לה קרקע חלופית ללא מכרז, בשטח של 164 דונם, שמתאימה להקמת מסוף דלקים.

יעקב קוינט

יעקב קוינטמיכל פתאל

  1. הפרטות והנפקות

תוכנית נוספת של רשות החברות, לטווח הארוך יותר, היא ביצוע פרויקטי תשתיות על ידי חברות ממשלתיות. כחלק מהתוכנית, רשות החברות מתכננת לבצע הנפקות מיעוט של חברות ממשלתיות בשלוש השנים הקרובות – אם כי נראה שתוכנית זאת עוברת חשיבה מחודשת, לפחות לגבי חלק מהחברות. ההנפקות תוכננו בשיעורים של עד 49% בכל חברה – כדי להבטיח את המשך שליטת המדינה בהן, לאפשר הזרמת הון לחברות, ולחייב אותן לעבוד לפי כללים שקופים פיננסית וניהולית, כנדרש מחברות ציבוריות.

הניסיון הלא מוצלח של הקמת מתקן ההתפלה של מקורות באשדוד מפריע למימוש התוכנית. הקמת המתקן התעכבה, ועם הפעלתו התגלו בו כשלים. רשות החברות – יחד עם מקורות ומנכ"לה החדש יחסית, אלי כהן – החליטו לבדוק את פרויקט ההתפלה, ולהפיק ממנו לקחים, לצד נקיטת צעדי ענישה בהתאם לממצאי הבדיקה.

גם התוכנית להנפקת מקורות נמצאת בחשיבה מחודשת, לאור התנגדות משרד התשתיות. מקורות עוברת שינוי מבני בעקבות מינויו של אלי כהן למנכ"ל החברה לפני כשנה, בשיתוף פעולה מלא עם רשות החברות.

עוד על הפרק, התוכנית להנפקת חברת דואר ישראל, שאושרה בוועדת שרים להפרטה. החברה תנפיק 40% ממניותיה בשני שלבים: 20% למשקיע פרטי ולאחר שנתיים יונפקו בבורסה 20% נוספים לציבור.

דואר ישראל סניף תל אביב

דואר ישראל סניף תל אביבניר כפרי

בתוך כך, גם התוכנית להנפקת כ-25% מהחברה הממשלתית נתג"ז נבחנת מחדש, לאור התנגדות משרד האנרגיה. החברה מבצעת פרויקטים שעיקרם הנחת תשתית הגז המרכזית (רשת ההולכה). התוכנית המקורית היתה להנפיק 49% מהחברה תמורת 1.5 מיליארד שקל – כלומר לפי שווי חברה של כ-3 מיליארד שקל. ההנפקה נועדה לאפשר לנתג"ז לבצע עבודות מתוכננות בעלות כוללת של 3-1 מיליארד שקל, ולהתרחב לפעילויות נוספות – כמו החלפת חברות שיווק גז בהקמת רשת החלוקה לחיבור מפעלים לגז.

במשרד האנרגיה שיכנעו את רשות החברות כי הנפקה או הפרטה חלקית של נתג"ז עלולה להוביל לניגוד עניינים בין התוכניות של בעלי החברה החדשים לבין יעדי הממשלה – ולהקשות על הממשלה להפעיל את החברה. זאת, במיוחד כשעל הפרק אפשרות מעשית לפתור את הכשל הרב־שנתי של חיבור מפעלים ועסקים אחרים לגז טבעי באמצעות נתג"ז.

התוכניות להנפקת הנמלים עלו על שרטון בנמל אשדוד, אבל מתקדמות טוב יותר בנמל חיפה. ההכנסות מההנפקה אמורות לשמש לשידרוג תשתיות הנמלים.

התוכנית להנפקת 25% מתע"א עברה אף היא להערכה מחדש על רקע הסתייגות משרד הביטחון מחשיפת מידע לגבי פעילותה. החברה מפתחת אמצעי הגנה אסטרטגיים שמשרד הביטחון אינו נלהב לספק פרטים לגביהם. ההכנות להנפקה אמנם מתקדמות, אבל היא מותנית בהסדרת הבעיות הבטחוניות. אם לא יימצא הסדר שיהלום את האינטרס הביטחוני – תע"א לא תונפק.

  1. ביקורת פנים ואחריות חברתית

חברת מקורות

חברת מקורותקובי גדעון / לע"מ

מאבק מסוג אחר מנהלת רשות החברות מול רואי החשבון החיצוניים של החברות הממשלתיות הבינוניות והגדולות. הרשות מעוניינת להחליף אותם במבקרי פנים, אבל רואי החשבון מסרבים להיפרד מביצי הזהב של התרנגולות הממשלתיות. בין הצדדים מתקיימים דיונים, אבל נראה שברשות החברות לא מתכוונים לסגת מהיוזמה.

במקביל, רשות החברות מקיימת שיתוף פעולה עם חברת הייעוץ וראיית החשבון דלויט, בנוגע לגיבוש תוכנית לאחריות חברתית תאגידית לכל חברה ממשלתית. כך למשל, יצרנית מערכות הלחימה רפאל תכשיר מורי מתמטיקה בצפון; ותע"א תקדם את תחום החלל בקרב בני נוער. תוכני

עסקת ענק בהוד השרון: 4 חברות רוכשות 147 דונם קרקע חקלאית ב-198 מיליון שקל

שפיר, אפריקה מגורים, צמח המרמן ואלעד מגורים רוכשות יחד קרקע חקלאית בדרום-מערב הוד השרון, מתוך ציפייה כי בטווח הארוך ייעוד הקרקע ישונה למגורים ● העסקה כפופה לאישור הממונה על ההגבלים העסקיים

שלומית צור   13/12/2018, 09:34    

יצחק תשובה, בעלי אלעד מגורים / צילום ארכיון: גיל יוחנן יצחק תשובה, בעלי אלעד מגורים / צילום ארכיון: גיל יוחנן

עסקת ענק בשוק הקרקעות החקלאיות: 4 חברות נדל"ן גדולות רכשו אמש (ד') קרקע בת 147 דונם בדרום-מערב הוד השרון תמורת סך של 198 מיליון שקל בתוספת מע"מ – כך נודע ל"גלובס". הרוכשות הן שפיר מגורים, אפריקה ישראל מגורים, צמח המרמן ואלעד מגורים. המוכרת היא חברת פרדסי יצחק עפרון בע"מ.

הקרקע ממוקמת בסמיכות לכביש 5 וכביש 4, ומאחורי העסקה עומדת ציפייה כי בטווח הארוך ייעוד הקרקע ישונה למגורים. החברות יקבלו מימון בנקאי בסך כ-60% משווי העסקה מבנק דיסקונט.

מנהלי כספים? הנה ארבעה דברים שיש לזכור לפני בחירת קרן פנסיה לעובדים

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות

ירי, הצתה ואיחור במסירת דירות: מה קורה ב"פיבקו על הים"

הגזמתם עם המיליון: המדינה תגביל את הנחות מחיר למשתכן

איפה קונים דירה ישנה להשקעה ב-530 אלף ש' עם 5% תשואה

הפרמיה דוהרת? מהו האפיק לביטוח חיים שלא רבים מודעים אליו

מדובר בעסקה חריגה בהיקפה, בשל חבירתן של 4 חברות נדל"ן גדולות לביצוע העסקה ורכישת הקרקע. על רקע העובדה שמדובר ב-4 חברות נדל"ן גדולות, העסקה מותנית באישור הממונה על ההגבלים עסקיים.

את 4 החברות הרוכשות ייצגו בעסקה עורכי הדין לוי אמיתי ויפית פלסנפלד ממשרד גולדפרב; ואת המוכרת, חברת פרדסי יצחק עפרון, ייצגה עו"ד אורנה שגיב. את בנק דיסקונט ייצג עו"ד אסף אנגלרד ממשרד המבורגר-עברון.

!חומר למחשבה

פנה אלי לפני שבוע חבר שהוא מנהל בית השקעות, בשאלה: מה אני חושב על מחירי הדיור? נתתי לו הסבר כלכלי שאני נותן לכל מי שמתייעץ איתי בתחום. אנו חווים תקופה שמחירי הדיור גבוהים ולא ברור מה יהיה הכיוון.
אך אתן מספר הנחות יסוד:
1. הגוף שהכי מתנגד לירידת מחירי הדיור הינו משרד האוצר. ולמה? אם אדם קנה דירה במיליון ש"ח המדינה מקבלת מס רכישה של 8% מינימום .
כאשר הוא מוכר את הדירה ב שני מיליון, המדינה לוקחת 25% מס שבח
על המיליון שהקונה הרוויח , אם זה פרויקט חדש היזם משלם מע"מ על העסקה. בקיצור, חלק גדול מאוד מהכנסות המדינה מגיע בצורה ישירה מעליית מחירי הדיור וזה לא כולל את כל ההכנסות מגורמים נוספים(עו"ד, בנקים, יועצי משכנתאות ,מתווכים , קבלנים וכו').
2. במידה ותהיה ירידת מחירים חזקה, נראה קריסה במערכת הכלכלית.
3. המנטליות הישראלית אומרת שחשוב מאוד שלכל אדם יהיה נכס בבעלותו בשונה מחו"ל.
4. הילודה בארץ גבוהה מאוד ביחס לעולם המערבי.
5.הריביות במשק מאוד נמוכות ולכן נוח לבעלי דירות או יזמים לשמור את הנכס ולא לחוצים למכור.

לסיכום: בתקופה הקרובה המגמה של ירידת מס' העסקאות תמשיך.
באזורים מסוימים מחירי הדיור יעלו קצת ובאזורים אחרים ירדו באחוזים בודדים, תלוי מיקום והעליה שהייתה בשנים האחרונות באותו אזור , זו המגמה שתהיה בשנים הקרובות. הנקודה העיקרית במידה ותהיה עליית ריבית בשנים הקרובות זה הזרז העיקרי לירידת מחירים ויכול להביא לקריסה, היזמים ירצו להיפטר מהמלאים שלהם ובעלי המשכנתאות יתחילו להיחנק מהחזר המשכנתאות.
לכן בטווח של השנים הקרובות אני צופה שמחירי הדיור יישארו ולא תהיה עליה או ירידה משמעותית 
ומי שקרא הכל עד הסוף מקבל ממני 2 לייקים!!!

הייעוד של קרקעות חקלאיות

הייעוד של קרקעות חקלאיות בחדרה ובבנימינה צפוי להשתנות וכבר היום הוא מניב למשקיעים עליית שווי של מאות אחוזים. ירון תשבי, מבעלי חברת קרקעות ישראל: "הלקוחות עשו סוג של אקזיט מוצלח"

אסף לבנון09:3713.03.18

תגיות: קרקעות ישראל ירון תשבי בני לחמיש קרקעות להשקעה בחדרה פרויקט Together אגרובנק חדרה קרקע להשקעה ח"ד 2020 זירת הנדל"ן

בשיתוף קרקעות ישראל

השווי של קרקע חקלאית בחדרה שנמכרה לפני ארבע שנים בסכום של 350 אלף שקלים לדונם עלה תוך שנים ספורות במאות אחוזים. כיום השווי של הקרקע כבר חצה את רף מיליון שקלים, וזה עוד לפני שדיברנו על החזון לשינוי הייעוד של אותו השטח למגורים ולמסחר, שעתיד להאמיר את מכירו עוד יותר.

ואילו בבנימינה, קרקע חקלאית שנמכרה תמורת סכום של 500 אלף שקלים לדונם, שווה היום על פי ההערכות סכום כפול. הקרקע שנכללת בתכנית המתאר של המועצה המקומית בנימינה־גבעת עדה עתידה עם אישורה של התכנית במסגרת הוועדה המחוזית לשנות את ייעודה למגורים ותעסוקה (מסחר ומשרדים) – כך ששוויה אמור לזנק במיליוני שקלים נוספים.

בחברת קרקעות ישראל מביאים את שתי העסקאות הללו כדוגמאות בולטות שהניבו למשקיעים תשואה גבוהה במיוחד, וזאת "בזכות זיהוין בזמן ונקיטת מהלכים נכונים", סיפרו ירון תשבי ובני לחמיש, הבעלים והמנכ"לים של החברה.

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

הביטקוין ועסקאות נדל"ן: מערכת יחסים בהתהוות?

שוק דירות היוקרה: ירידה של 41% במספר העסקאות ב־2017 ביחס לשנה הקודמת

לקראת חידוש חוק הותמ"ל: אישור תכניות תוך פחות משנה לצד חשש מפגיעה בטבע

(מימין) בני לחמיש וירון תשבי (מימין) בני לחמיש וירון תשבי  צילום: עזרא לוי

"לפני ארבע שנים שיווקנו קרקע של 122 דונם צמודת דופן לבית אליעזר במזרח חדרה. 354 איש השתתפו בתהליך הרכישה, כאשר המחיר הממוצע לדונם היה 350 אלף שקלים", מפרט ירון תשבי. "זו הייתה קרקע חקלאית עם נוף כפרי פתוח, סמוכה לכביש 9 המחבר בין כביש 4 לכביש 6. בסמוך אליה יש מחלף שמוביל אל תוך שכונת בית אליעזר מצפון ולתוך אליכין מדרום. זהו מיקום אסטרטגי ולכן האמנו שלקרקע הזאת יש פוטנציאל".

לדברי תשבי, כאשר באים לבחון סיכויי הפשרה של קרקעות חקלאית, צמידות הדופן ומרכזיות דרכי הגישה משפיעות מאוד על הסיכוי. "האמנו שקיים סיכוי גבוה שבשנים הקרובות הקרקע תיכנס לתכנית הפשרה כזאת או אחרת ויתבצע בה שינוי ייעוד", הוא אומר. "זאת למרות שתכנית המתאר של חדרה, ח"ד 2020, לא כללה אותה בתוכה. נכלל רק ציר קטן מאוד. אבל האמנו שבזכות המיקום שלה יקרו שם דברים. שיווקנו אותה ללקוחות כקרקע חקלאית להשקעה, כאשר אנו מאמינים שבטווח עשר השנים הקרובות הסטטוס שלה ישתנה".

איך עובד למעשה תמחור קרקעות חקלאיות שנרכשות כהשקעה בתקווה להפשרתן?

לחמיש: "אף פעם אי אפשר לדעת אם בסופו של יום יאפשרו בשטח בנייה או לא, אבל ככל שסיכוי ההפשרה מוערך כגבוה יותר כך גם המחיר, ולהיפך. על הקרקע הזאת כבר אפשר להגיד שכיום היא שווה יותר ממיליון שקלים לדונם – 1.1 ואפילו 1.2 מיליון שקלים. אם וכאשר הקרקע תקבל תוקף תכנית מפורטת השווי שלה יהיה סביב השלושה מיליון שקלים לדונם. כבר היום הלקוחות עשו סוג של אקזיט מוצלח. בארבע-חמש שנים לעשות תשואה של 300% זה לא טריוויאלי. כשתהיה תכנית מפורטת זה כבר יעלה ל־900%".

תמ"ל 1055, תכנית שאושרה בקבינט הדיור במאי 2016 והוכנסה כנספח לתכנית השלד של העיר חדרה היא זו שגרמה לקפיצה בשווי הקרקע. מדובר בתכנית המתפרשת על כ־2,000 דונם שטח חקלאי וכוללת בנוסף ליחידות הדיור גם שטחי תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור, בתחום שיפוטן של עיריית חדרה והמועצה האזורית מנשה. "תכנית השלד מכניסה את הקרקע לתוך תכנית של הקבינט שמייעדת את השטחים למסחר ותעסוקה", מסביר תשבי. "לאחר סיום כל התהליך – תכנית שלד, הגשה לוועדה מקומית, המלצה של הוועדה והעברה לוועדה מחוזית ואישור – השווי יהיה לפחות שלושה מיליון שקלים לדונם. באזור הזה צפויות להיבנות 6,000 דירות וכן מתחם מסחרי על ציר תחבורה ראשי ובצמוד לשכונות מפותחות מבחינת מספר התושבים. כרגע כל זה עדיין נמצא בהליך דיונים, מה שנקרא שולחן עגול. בסופו של יום, הוותמ"ל תאשר להערכתנו תוך כשנתיים".

"אבל פה לא נגמרת העסקה", מוסיף בני לחמיש. "בזמנו, כשמכרנו את הקרקעות האלה, איגדנו את כל המשקיעים תחת הסכם שיתוף. ברגע שהתכנית תאושר נכנס את המשקיעים ונוביל אותם עד לטופס 4 – כשבעצם אנחנו מובילים אותם למכרזים מול קבלנים, עושים מכרז על בנק מלווה ומספקים ייצוג של משרד עורכי דין שמלווה ברמה המשפטית מול הרשויות, הבנקים, הקבלנים וכו'. כך שזה לא שבן אדם בא, השקיע, רכש קרקע והוא עכשיו צריך להתמודד עם כל הבעיות שכרוכות בקידום הקרקע".

50 דונם בבנימינה־גבעת עדה

העסקה השנייה מתייחסת לפרויקט בבנימינה־גבעת עדה. בקרקעות ישראל רכשו קרקע של 50 דונם בצמידות דופן לרחוב השעורה שביישוב. "אלו הבתים הכי מערביים בבנימינה, צמוד לבית ספר אמירים, לחאן ולכביש 4", אומר תשבי. "זו הייתה קרקע חקלאית פרטית שמחירה היה כ־500 אלף שקלים לדונם. מכרנו יחידות של רבע דונם ומעלה. בדומה לקרקע בבית אליעזר, גם כאן היה מדובר בקרקע חקלאית עם נוף כפרי פתוח. על היחידות שמוגדרות כ'נוף כפרי פתוח' אין מגבלה של התמ"מ (תכנית מתאר מחוזית; א"ל)".

תשבי מוסיף: "הבנו שתכנית המתאר הקיימת היא ישנה מאוד ושיש בדרך תכנית מתאר חדשה. הבנו שקיים סיכוי גבוה שהקרקעות האלו ייכללו בה. למעשה, אלו השטחים היחידים שנותנים לבנימינה-גבעת עדה את האפשרות להגדיל את השטח לתושבים. יצרנו קשר עם ראש המועצה והעלנו אפשרויות מולו. שכרנו אדריכל, הוצאנו מספר סקיצות והצגנו אותן בפני הוועדה המקומית. כבר אז ניתן לנו אור ירוק להציע ולקדם תכנית. בחנו ביחד עם המועצה האזורית אפשרות של ניוד זכויות על הקרקע. תוך כדי כך התבצעה תכנית מתאר לבנימינה־גבעת עדה. בסופו של ההליך הוחלט שהקרקעות האלו ישנו את ייעודן, רובן למגורים וחלקן לתעסוקה – מסחר ומשרדים. התכנית התפרסמה ועדיין לא אושרה בוועדה המחוזית, אבל ניתן לראותה באתר של המועצה המקומית בנימינה־גבעת עדה. נכון להיום, אנחנו מעריכים שהשווי של כל דונם שם שווה כמיליון שקלים, כאשר האמונה היא שבסופו של ההליך, כשתכנית המתאר תאושר על ידי הוועדה המחוזית ותצאנה תכניות מפורטות, שווי הקרקע יעמוד על 5-4 מיליון שקלים לדונם. כיום אנחנו ממתינים לאישור הוועדה המחוזית. אחריו ניתן יהיה להוציא תכניות בנייה מפורטות, שלאחר מתן תוקף שלהן ניתן יהיה להגיש תכנית פרטנית להיתרים".

הקרקע בבנימינה – גבעת עדה הקרקע בבנימינה – גבעת עדה  צילום: באדיבות קרקעות ישראל

על מנת לקבל הצצה אל מאחורי הקלעים, איך זה עובד כביזנס?

לחמיש: "מה שאנחנו עושים זה קרקע פלוס ביצוע. בגלל שאלו קרקעות חקלאיות, בניגוד לקבוצות רכישה, אנחנו חוסכים מס רכישה על דירה או על נכס גמור. זה חוסך לנו 17% מע"מ על מרכיב הקרקע. עוד 20% נחסכים על הגורם היזמי העתידי. אנחנו לוקחים משרד עורכי דין כדי ללוות את הקבלנים עד שלב קבלת המפתח, זאת בתמורה ל־2% רישום בטאבו. מי שהולך איתנו בהליך של בנייה עד הסוף מרוויח 25-20 אחוז רווח יזמי".

"בנימינה וגבעת עדה הן מושבות בעלות אופי כפרי המשלבות טבע ואיכות חיים לתושביהן בסביבה חקלאית בבקעת הנדיב", מוסרים במועצה המקומית בנימינה־גבעת עדה. "לאור הגידול הצפוי באוכלוסיית תושבי המדינה שאמור להגיע לכ־16 מיליון נפש בשנת 2048, תכנית המתאר שאותה מקדמת המועצה הינה חליפת הביטחון של המושבות לפיתוח מבוקר ומאוזן השומר על סביבה כפרית וחקלאית לבין דרישת המדינה לקדם בנייה לגובה וציפוף יחידות דיור". ואילו ברשות מקרקעי ישראל לא התייחסו לנאמר בכתבה. "שינוי ייעוד של קרקע מתבצע סטטוטורית במוסד התכנון שבו מתנהלת התכנית", אמרו ברמ"י.

אשדוד

אשדוד, העיר החמישית בגודל אוכלוסייתה במדינת ישראל, נהנתה לאורך שלושת העשורים האחרונים ממספר גבוה של התחלות בנייה בכל רחבי העיר, כאשר הגידול העקבי באוכלוסיית העיר החל בתחילת שנות ה-90 של המאה החולפת עם גלי העלייה הראשונים של העולים מחבר העמים.

בשנים האחרונות, היקף התחלות הבנייה ברחבי אשדוד הלך ופחת וזאת לנוכח היעדר מלאי קרקעות ייעודיות. הבנייה המאסיבית למגורים במהלך שלושת העשורים האחרונים, הובילה לכך שהעיר אשדוד התרחבה לכיוון דרום, כאשר כל חלקת קרקע פנויה בתוך העיר יועדה אף היא לצרכי הקמתם של פרויקטים שונים למגורים אשר ענו על הביקושים ההולכים וגוברים ליחידות דיור חדשות בעיר אשדוד.

נכון להיום, קרקעות להשקעה באשדוד עומדות לרשותכם רק בצידה המזרחי של העיר במסגרת מה שמכונה המשולש החקלאי. חשוב לציין שמתחם המשולש החקלאי מהווה למעשה את עתודת הקרקע האחרונה העתידה לשמש לצרכי מגורים בשטחה של העיר אשדוד (נכון להיום) ולכן כל השקעה כספית באותן קרקעות מהווה מעין הזדמנות השקעה אטרקטיבית בעתיד המגורים של העיר אשדוד במהלך העשורים הקרובים.

קרקעות להשקעה במשולש החקלאי – מה חשוב לדעת?

מתחם המשולש החקלאי ממוקם בצידה המזרחי של העיר אשדוד ונכון להיום הוא מהווה את ההזדמנות הנדל"נית האטרקטיבית ביותר עבור אילו מביניכם המעוניינים להשקיע כבר היום בעתיד המגורים של המחר בעיר אשדוד. על פי תכניות מתאר שונות ההולכות ומתגבשות בימים אלו, מתחם המשולש החקלאי עתיד להוות את עתודת הקרקע ייעודית לצרכי בנייה למגורים, ולפיכך, השקעה בקרקעות אלו כבר היום תאפשר לכל משקיע/ה ליהנות ממגוון רחב של אפשרויות בכל הנוגע לשאלה הנלווית לכל סוג של השקעה: היכן תוכלו לממש את ההשקעה ולפגוש את הכסף…

להלן חלק מהאפשרויות העומדות לרשותכם בכל הנוגע למימוש ההשקעה:

רכישת קרקע במתחם המשולש החקלאי והמתנה עד למועד הפשרת הקרקעות במתחם לצרכי בנייה למגורים- במקרים אלו תוכלו למנף באופן משמעותי את סכום ההשקעה הראשוני לו תדרשו וזאת לנוכח העלייה בשווי וערך הקרקע ככל שמועד ההפשרה ילך ויתקרב.

מכירת הקרקע במועד סמוך להפשרת מתחם המשולש החקלאי- את ההשקעה תוכלו לממש לאורך כל התקופה, כאשר ערך ושווי הקרקע ילך ויגדל כלל שמועד ההפשרה יתקרב. לפיכך, עומדת לרשותכם האפשרות לממש את ההשקעה ולפגוש את הכסף שלכם (בתוספת שווי ערך) החל מיום השלמת העסקה ועד ליום הפשרת המתחם לצרכי בנייה למגורים.

עסקאות קומבינציה עתידיות – ככל שמועד הפשרת הקרקע במתחם המשולש החקלאי ילך ויתקרב, כך תוכלו לממש את ההשקעה באמצעות עסקאות קומבינציה אל מול קבלנים ויזמי נדל"ן.

קרקע עתידית לבנייה עצמית- אפשרות נוספת למימוש ההשקעה עומד לרשותכם במסגרת בנייה עצמית עתידית בעת מועד שינוי ייעודה של הקרקע והפשרתה לצרכי בנייה.

האפשרויות השונות למימוש ההשקעה הופכות את מתחם המשולש החקלאי להזדמנות נדל"נית אטרקטיבית לכל אחד ואחת מביניכם המעוניין להשקיע בעתיד המגורים של העיר אשדוד.

חברת אגי גרופ, גאה לשווק את הקרקעות במיקומים הטובים ביותר בארץ ובמיקומים הטובים ביותר בערים השונות. אגי גרופ חרטה על דגלה לשווק רק קרקעות בהן היא מושקעת בעצמה.

80 דונם בין תל אביב לרמת השרון יוחזרו לציבור

יותר מ-80 דונם בלב אזורי הביקוש הנכללים בתוכנית דרום גלילות הכוללת 12,000 יחידות דיור ו-700,000 מ"ר תעסוקה ומסחר- יושבו לניהול רמ"י • המהלך התאפשר עם פירוק חברת פי גלילות • שורה של החלטות ובשורות נוספות לדיור הציבורי, לחקלאות ועוד – עברו בישיבת מועצת רמ"י

חיים שיף 26.12.2018 השכונה החדשה שתוקם בגלילות-דרום | הדמיה: אורי מזור – אדריכל "א. מזור – א. פירשט, אדריכלים ומתכנני ערים"

מועצת מקרקעי ישראל בראשותו של שר האוצר משה כחלון, החליטה בישיבה שקיימה השבוע כי 80 דונם בין תל אביב לרמת השרון יוחזרו לציבור לטובת דיור, תעסוקה ומסחר. במקביל אישרה המועצה 1,300 יח"ד שיקודמו ברעננה.

בהחלטתה על פי אזור רמת השרון, מועצת מקרקעי ישראל אישרה את הצעת רשות החברות הממשלתיות לפרק את חברת פי גלילות ולהשיב לניהול רמ"י יותר מ-80 דונם בלב אזורי הביקוש הנכללים בתוכנית דרום גלילות הכוללת 12,000 יחידות דיור ו-700,000 מ"ר תעסוקה ומסחר. עם זאת יצוין, כי ההחלטות תיכנסנה לתוקף רק לאחר חתימתן כדין על ידי השר.

בשנת 2002 נחתם הסכם לפינוי מתקני הדלק והגז ממתחם גלילות, אשר היוו מפגע משמעותי וסיכון בטיחותי בלב גוש דן.  מאז חברת פי גלילות מחזיקה שטח של 164 דונם המשמש בעיקרו לחניונים למכירת רכבים, המושכרים על ידי החברה. למדינת ישראל 50% ממניות החברה והיתרה מוחזקת בידי בעלי מניות פרטיים.

רשות מקרקעי ישראל מקדמת בהובלת מתכננת מחוז תל אביב גילי טסלר את תכנית דרום גלילות, אשר כוללת את שטח פי גלילות, המשנה את ייעוד השטח למגורים ותעסוקה בהיקף של 12,000 יחידות דיור ו-700,000 מ"ר מסחר ותעסוקה.

לצורך ניהול מיטבי של מקרקעי ישראל וכחלק ממימוש החלטת הממשלה בנושא מקדמת רשות החברות את פירוק החברה, בכפוף לאישור האסיפה הכללית, והשבת מחצית משטח המקרקעין המוחזק על ידה לרמ"י. בעלי המניות הפרטיים יקבלו חוזה חכירה המאפשר שינוי ייעוד הקרקע תמורת תשלום עם השלמת התוכניות המפורטות. המהלך מאפשר ניהול מיטבי של המקרקעין על ידי רשות מקרקעי ישראל ועתיד להוביל לחיסכון כספי ניכר בניהול השוטף.

רשות מקרקעי ישראל צפויה להגיש במהלך שנת 2019 תכניות מפורטות על המתחם ואף להתחיל בטיפול בביצוע עבודות פיתוח שניתן לבצע מכוח התכנית המתארית המופקדת להתנגדויות הציבור בימים אלו.

במקביל ציין עדיאל שמרון, מנכ"ל רמ"י, כי רשות מקרקעי ישראל פועלת בנוסף לקידום התכנון במתחם, לטיפול בזיהומי קרקע, לסילוק פולשים להסדר עם החברה קדישא ועוד – על מנת לאפשר את שיווק הקרקע בהקדם האפשרי.

גם לדברי מנהל רשות החברות הממשלתיות, יעקב קוינט, "רשות החברות הממשלתיות יזמה את המהלך לפירוק החברה כחלק מתוכנית רחבה לייעול השימוש במקרקעי החברות הממשלתיות ולתמיכה במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור. בנוסף, סגירת החברה תחסוך למשלם המסים מיליוני שקלים לשנה".

במהלך הישיבה הוסרו החסמים להקמת 1,300 יחידות דיור וכ- 1,500 מ"ר שטחי מסחר ברעננה, כאשר המועצה אישרה הסדר עם עמותת נשי אמי"ת רשת מוסדות חינוך בישראל בקשר לאדמות בית הספר החקלאי כפר בתיה ברעננה.

במהלך הישיבה החליטה מועצת מקרקעי ישראל לאשר תוספת יחידות דיור לזכאי הדיור הציבורי, וקבעה כי עד 7 אחוז מכלל דירות מחיר למשתכן ייבנו עבור הדיור הציבורי. בנוסף החליטה המועצה לאפשר לזוכה במכרז למכור למדינת ישראל (עד 7 אחוז נוספים) דירות מחיר למשתכן, שלא נרכשו על ידי זכאי מחיר למשתכן, לטובת הדיור הציבורי.

המועצה תבצע סקר קרקעות לאיתור מגרשים בשטחים פתוחים בבעלות המדינה שיהפכו למגרשי ספורט – בעיקר ברשויות החלשות.

כמו כן, המועצה אישרה הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה – לטטוח ארוך ובמחיר מפוקח – למשרתי כוחות הביטחון בשכונת רמות בבאר שבע, במתחם המכיל 592 יח"ד מתוכם כ-390 יח"ד להשכרה ארוכת טווח למשרתים (השאר להשכרה בשוק חופשי ולמכירה) בכוחות הביטחון או עבורם.

באשר למגזר החקלאי, המועצה אישרה מבצע בן שנתיים להסדרת שימושים חורגים בחלקת המגורים בנחלה במושב; הארכת תוקף ושינויים להסדר הביניים בקיבוצים; יישום המלצות דוח הצוות הבין-משרדי לבחינת ייעול השימוש בקרקע חקלאית; ובנוסף, תתאפשר החלפת שטחי עיבוד בין משבצות ישובים חקלאיים סמוכים לצורך הקמת מיזמים משותפים לאנרגיה מתחדשת – סולארית; ותוקם ועדה ציבורית לבחינת מדיניות חלופות הכנסה למשק המשפחתי במושב.

נתונים חמים

קבלנו השבוע 2 נתונים חמים ומעניינים,

  • ירידה ראשונה ומשמעותית במחירי הדיור.
    • ירידה של 14% בהתחלות הבניה.

שר האוצר משה כחלון ביצע מספר פעולות על מנת לרסן את מחירי הדיור והצהיר שהוא הולך להוריד אותם , מה שגרם לירידת מחירי הדיור.

מנגד היזמים מבינים שמחירי הדיור לא יעלו ואף ירדו ולכן הם מפחיתים בצורה דרסטית את התחלות הבניה מה שמביא להקטנת ההיצע , מה שיביא לעליה מחדש של מחירי הדיור ולכן אנו עדים לירידה בהתחלות הבניה.

מה יש לנו?

  • ירידת הביקוש כתוצאה מהפעולות של כחלון.
    • הקטנת התחלות הבניה של היזמים , כלומר הקטנת ההיצע. 
    • 15,000 עולים חדשים שמעלים ביקוש בטווח המיידי.

לאור הנתונים האלו אנו ממשיכים לצפות שבשנתיים הקרובות לא תהיה עליה במחירי הדיור ואף תתכן ירידה מתונה אולם לאחר מכן נחווה זינוק מחדש במחירים עקב חוסר במלאי הדירות.

לפיכך אנו ממליצים לבעלי הנכסים לא להתרגש מהכותרות בעיתונים וההאטה בשוק הנדל"ן אלא להמתין וליהנות מהזינוק שיבואו לאחר מכן.
רוצים לקבל ראשונים את הסקירות החמות של חברת "TERRA" ?

תשואה גבוהה במיוחד עם אפס סיכון מעודכן

תשואה גבוהה במיוחד עם אפס סיכון?!

למרות הבטחות רבות המפוזרות לאחרונה על השקעות חלומיות ללא סיכון, אי אפשר להתכחש לעובדה הפשוטה: ככל שהתשואה המבוקשת גבוהה יותר כך עולה הסיכון בהתאם. כאן אין קיצורי דרך.

ברור לנו כי ככל שנכנס להשקעה נדל”נית בשלב מוקדם יותר של התפתחות ההשקעה, פוטנציאל הרווח מהעסקה הולך וגדל, אך במקביל סימני השאלה וחוסר הוודאות גדלים בהתאם.

אם נקנה דירת מגורים קיימת, תמונת ההשקעה ברורה כמעט לחלוטין. אך בהעדר ריווחי הון בשל עליית מחירי דיור, פוטנציאל הרווח נמוך מאוד ועומד בממוצע על 2.5-3% תשואה לשנה הנובעת משכירות. עבור רובנו תשואה זו איננה מצדיקה את התחזוק השוטף של הדירה ומציאת שוכרים (מה גם שבשביל לקבל תשואה שנתית כזו ניתן פשוט לרכוש אג"ח ממשלתי לפדיון ל-15 שנה)

מנגד, השקעה בקרקע חקלאית שבמידה ותופשר בעתיד ותיכלל בתוכנית בניין עיר (תב"ע) תתגמל ברווחים שיכולים להסתכם במאות אחוזים ואף יותר. אולם השקעה כזו טומנת בחובה אין ספור סימני שאלה ואי וודאות רבה.

אז איך ניתן להגדיל את פוטנציאל התשואה ובמקביל להקטין את חוסר הוודאות?

השקעה בקרקע בשלב תכנוני מתקדם (שלב הקודם לשלב הוצאת היתרי בניה) למעשה משלבת בין האפשרות להשקעה עם תמונת מצב יחסית ברורה (אך לא מוחלטת), המפצה בפוטנציאל תשואה גבוה, כאשר ערך הקרקע עולה משמעותית בהתאם להתקדמות של שלבי התכנון ואישור התוכנית עד לסיומה.

מה זה בדיוק "קרקע בשלב תכנון מתקדם"?

בפוסט הבא ארחיב על התהליך והשלבים שנמצאים בשלב תכנוני ייחודי זה, ומדוע זה יכול להוות שלב כניסה מעניין במיוחד להשקעה.
מוזמנים לעקוב.

תשואה גבוהה במיוחד עם אפס סיכון

לאחר שנים של ריבית יציבה בשיעור של 0.1% בנק ישראל החליט ביממה האחרונה על שינוי מגמה בשער הריבית והעלה אותה לרמה של 0.25%.

העלאה זו כשלעצמה איננה עיקר החדשות כמובן. ההשפעה על שווקי הנכסים (מניות, אג"ח, נדל"ן) היא מינורית בשלב זה. עיקר העניין מתרכז בשינוי המגמה והצפי העתידי לעליות ריבית שלה השפעה רבה ביותר על השווקים: עליית ריבית משמעותה התייקרות בעלות המימון (לדוגמא החזרי המשכנתא), ובהמשך בריחה של משקיעים לאלטרנטיבה סולידית יותר להשקעה (בין היתר, בפיקדונות בנקאיים שכרגע מניבים תשואות כמעט אפסיות).

לאחר שנים של ריביות אפסיות שבהעדר אלטרנטיבת השקעה סולידית יצרו הסטה אגרסיבית של השקעות לשווקי הנדל"ן והמניות, אנו עדים לאחרונה לשינוי מגמה משמעותי כאשר שווקי המניות מאופיינים בתנודתיות גבוהה וירידות שערים במדדים המובילים, ובשוק הנדל"ן מורגשת הקפאה במחירים והמתנה של רוכשים על הגדר. מגמה זו תתעצם אם הצפי העתידי לעליות ריבית יתממש.

שינוי המגמה מצריך חשיבה מחודשת ושינוי תפיסה בעולם ההשקעות. יש למצוא אפיקי השקעה שיכולים לייצר ריווחי הון גם בתרחיש שבו מגמת עליית מחירי הדיור נעצרת.

אחת האפשרויות היא רכישת נכס לצורך השבחה בשל שינוי תכנוני, לדוגמא: רכישת דירה לצורך ביצוע תמ"א 38 או לקראת תכנית פינוי בינוי. במקרה זה, הגדלת זכויות או שיפור במבנה הנכס ייצרו בהכרח ריווחי הון ללא תלות בשינוי מחירי הדיור.

אפשרות נוספת היא רכישה של קרקע בפרויקטים בהליך תכנון מתקדם. במקרה זה, כל התקדמות בהליך התכנוני ואישורו יוצר ריווחי הון מעצם התקדמות הפרויקט. כך ניתן להקטין את התלות במגמת מחירי הדיור ועדיין להמשיך ולייצר ריווחי הון משמעותיים.

מעוניינים להבין יותר את התהליך?

צרו קשר או רשמו בתגובה "אני" ואשמח להסביר יותר על אחת מאפשרויות ההשקעה המעניינות ביותר כיום>>

אייל גסנבאור
סמנכ"ל שיווק

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001262261&fbclid=IwAR1aybijj6GxxtYwGn5nAww2aGBQjfKnpjKvpaCNpK1J1nOYkvtSeUEooAE

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001264654&fbclid=IwAR1arT3m5q74dqCDzsoLVUs0SHbOMk4m1X9NgdNRAyQEKeoOVFJx602O_m0

https://nadlan.walla.co.il/item/3110440

https://www.globes.co.il/real-estate/

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3733817,00.html

https://www.themarker.com/dynamo/1.6434522

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3754585,00.html